优先满足首套房贷：救市还是惠民生？

        本月上旬中国央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，他要求各商业银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。此消息次日一经披露，便被市场解读为稳定楼市的“救市”行为，地产股也因此集体飙升。然而，结合当前宏观经济形势和中央政府的经济政策信号，央行此举虽然在结果上可能利好房地产市场，但实则是为了惠民生兼顾稳增长，“救市”之说并不成立。
        此次会议的目的主要是，针对近来个人住房贷款排队、商业银行收紧住房贷款额度以及首套房贷利率提高等现象，希望银行特别是国有银行，要有社会责任，加强对个人住房贷款的服务，对首套房贷利率合理定价，对符合条件的个人住房贷款提高放款效率。
        个人住房按揭贷款曾经是商业银行的基础贷款业务，在楼市繁荣和信贷扩张时期，具有量大质优的特点，何以现在成了众多银行弃之如敝屣、避之唯恐不及的鸡肋？
        从市场风险看，在经历房价连年上涨之后，高房价让大多数人难以承受，毫无疑问楼市是存在泡沫的。从今年2月下旬开始，随着部分商业银行叫停或收缩地产融资供应，以杭州为代表的全国各地楼市出现大批降价或“促销”现象，就连一度被认为不可能降价的北京、上海等一线城市，也从城市外围开始出现了降价潮。这导致理论界和实业界普遍认为，此前多年不可持续的房价上涨已经见顶，下滑趋势不可避免。商业银行为了控制风险，避免房价继续下跌可能带来的断供乃至更严重的弃房事件发生，就有了降低个人住房贷款额度的动机，而首套住房的需求并没有明显减弱。在供不应求的情况下，就导致首套房贷利率由前些年的折扣优惠变成了现在的普遍上浮。
        从收益角度看，个人住房贷款，特别是首套房贷款，因为考虑到社会影响，利率即使上浮，也不会太高，其收益上比不上中小企业贷款和非标产品。即便现在非标规模出现萎缩，银行也更愿意将这部分额度转向为一些高净值客户服务，以他们高端社区的房产作抵押发放消费贷款——通常这些房产地段好、环境好，房价抗跌能力强，贷款利率高于普通住房贷款几十个基点，且显性风险更低。在不考虑外部性的情况下，身负盈利压力的商业银行会做出此种选择，也就不足为奇。
        从信贷限额的基础——存款看，由于2014年伊始，“余额宝”等“宝宝类”产品为代表的互联网金融的快速发展，造成了银行业金融脱媒的加速，商业银行存款流失严重。从央行最新发布的（4月）金融统计报告来看，人民币存款4月减少6546亿元，其中住户存款减少更达到1.23万亿之巨，而M2却显著高于预期。这种背离的现象多是因为同业存款增加所致。众所周知，银行存款搬家到互联网金融宝宝类产品后，90%以上都会重新以同业存款的方式存入银行，同业存款不作为一般存款，但可计入M2之中。一般存款的减少，直接导致商业银行可投放信贷额度的降低，再结合上述两个原因，就产生了商业银行惜贷个人住房贷款、个人住房贷款排队、贷款利率上浮等现象。这也是互联网金融对现有金融系统和金融服务冲击的又一体现。
        刘士余在此次住房金融服务会议中强调，“从去年开始，政府没有对房地产下发过文件，局部市场出现结构调整，但从全局看没有出现问题。个人住房贷款有经济增长的稳定功能，是党中央、国务院民生工作的重要组成部分……是包容性金融、普惠金融的重要组成部分”。
        这段话透露了三层意思：
        首先，强调中央政府从去年开始就没有下过针对房地产的政策文件，而对目前房地产市场的不景气，也仅仅认为是局部结构调整，并无全局问题。这表明政府无意对房产市场祭出新的干预，也是对本次住房金融服务会议目的的澄清。
        其次，强调加强个人住房贷款服务是民生工作的重要组成部分。这实际上是对4月25日中共中央政治局经济工作会议部署的积极回应。那次会议要求“统筹处理好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的关系”，而与去年会议相比，惠民生被首次加入，与稳增长、促改革、调结构和防风险一起，并列作为经济工作的目标任务。
        最后，强调个人住房贷款有经济增长的稳定功能。实际上是呼应了国务院总理李克强在4月10日博鳌亚洲论坛所提及的稳增长举措，即，向改革要动力、向调结构要动力和向惠民生要动力。加强个人住房贷款服务无疑是惠民生之举，改善民生的同时，能够增加房地产市场的买方需求，起到稳定房价和拉动经济增长的作用。
        由此可见，本次住房金融服务会议的真正目的，实际上是央行为贯彻中央政府部署，所采取的惠民生、保增长的政策指引，主要意图并不是为了稳定楼市而采取的救市之举。实际上，关于房地产市场对中国经济的深远影响（俗称“绑架”），经济学领域认可度较高的观点是：继续通过各项刺激措施任由楼市涨下去，迟早有一天会崩盘；而若是在房价下行趋势形成时，放任其自由落体、泡沫破灭，可能会立刻导致经济硬着落，引发失业率增加，影响社会稳定。因此，理论上较为可行的办法是，慢慢将楼市泡沫挤出，让经济和金融系统在结构调整阵痛期，有一个适应过程，寻找新的增长点，逐渐摆脱此前对楼市的依赖。此次央行的政策指引，客观来看，可能也是对这一办法的实践。
        对市场来说，值此楼市和经济双双下行的敏感期，央行此次“窗口指导”引发房地产市场的无限遐想，不过大家最关心的还是会否出现信贷放松的信号。实际上，央行本次重点提及的是合理配置信贷资源（尤其是优先满足首套房贷款需求）、利率合理定价和放款效率提升，却并未提及加大投放力度的具体措施。因此，本次会议更像是一次基于信贷存量的定向指导，而非市场期盼的定向宽松政策。
        由于前述关于个人住房贷款收紧的三条原因，在互联网金融冲击使得商业银行可用信贷额度减少时，央行的“窗口指导”更可能导致的结果是，房贷利率有所下降（基于当前），但住房贷款增加有限，只能在一定程度上缓解个人住房贷款供不应求的状况。
        基于央行此前已经为支持“三农”而定向降准的先例，我们有理由期许，未来央行可能出台帮扶个人首套房贷款的政策。比如对指标完成良好的商业银行给予优惠定向再贷款的额度。以定向投放的方式，激励此项惠民生、稳增长任务的达成。
        （本文仅代表作者观点。)