本文为 2月15日，在北京知钱俱乐部的演讲上半部。因为内容太多，文字较长，不得已分成三部分刊出，请网友见谅。
女士们，先生们：大家下午好，很高兴在这么一个轻松的环境里和大家一起探讨全球经济危机下中国不动产的投资趋势，我们大家都知道全球的投资市场中，华人投资群体是最为庞大的，特别是对不动产的追求，对不动产的投资不仅仅是赚了大钱，而且形成了一种投资文化。走到全球各个地方，包括迪拜，我们都可以看到华人投资的身影。现在，美、英、法等国不动产都在下降，但是，在美国华人聚集的社区，房价却还在上涨，这与华人与生俱来的居住文化和储蓄文化有密切的关系。
但是我也很遗憾的告诉大家，在整个经济学理论当中，中国的不动产投资理论还没有形成体系，我们的许多名词，在书上是找不到的。比如今天大家是投资性群体，在投资市场中有一个名词是“投资性需求”，还有一个名词叫“刚性需求”，如果你在西方经济学理论中找这两个名词是找不到的，但是这两个名词是全球华人基本认可的。在西方经济理论当中，对于需求的解释有两点：一种是实际需求，也就是已经发生的，已经成交的，供方和需方已经达成协议的买卖成功的需求；另一种需求叫做“未发生需求”也就是我们讲的“刚性需求”，刚性需求概念在理论上是不成立的，但是华人却都认可这个名词。
未发生的需求是西方理论界对购买群体的潜在的需求的一种确认，这种需求还没有发生，中国解释为刚性需求。后来我查了一下，刚性需求的概念其实不是经济学家创建的，而是开发商创建的，开发商创建这个名词的目的是为了引导对不动产的投资，所以华人特别是中国人在十年的黄金时期对不动产的投资已经到了顶峰状态。比如深圳2007年新房的换手率达到35%，一年中买的楼有35%是当年卖掉的，作为不动产投资换手率是特别高的。香港在1997年，东南亚经济风暴产生这一年，新房的换手率突破45%，随之而来的是楼市泡沫的破灭，不动产投资的很多人在那一场风暴中损失惨重。钟镇涛当时就损失了1.2个亿。这一次我们迎接的是全球的经济危机，在这一次危机中如何保存实力，继续让不动产升值，大家对未来都应该有一个非常理性的判断。我就在这个大背景下，把我自己对不动产的研究及操作心得与大家分享。
美国的金融危机其实就是一个金融泡沫的破灭，这个金融泡沫的破灭是由房地产引起的，美国的房地产与中国的房地产市场结构不同，它的投资群体和消费群体是分开特别明显的，但是这次的事情不是投资性群体出了事，而是消费型群体出了事。美国人当时为了把房地产消费市场做大，把一些没有支付能力的群体也纳入到需求群体当中，也就是产生了实际需求。为什么美国要这样做？是资本市场给予了消费群体最大的预期，他们认为房地产的价值是随着经济发展在不停的升值，在估值水准上又产生了新的衍生品，所以不停的打包、放大，放大甚至十倍以上，很多债券流向全球各个金融机构，中国购买的不多。从中国目前情况来看，中央政府肯定会接受美国的金融危机教训，我们在2006年5月份之前，中央政府对房地产市场一直是坚持以商品住宅为主导，一直是工业地产、商业地产、住宅连为一体的开发供应和推广模式，后来我们发现有一些消费群体对当时的房地产市场已经进不去，所以2006年5月份中央政府的核心内容就是9070房贷新政，当时的设想很好，让很多人买得起楼，让大量的住宅变成普通住宅，用户型、面积的方式来限制。“90、70”的意思就是90平方米以下的住宅要占到70%以上，这是我们首次意识到必须建立住宅消费市场。
我们的宏观经济还是三架马车（投资、消费、出口），房地产一直是列入到投资当中，它在国民经济各项指标中都是接受投资方面的政策，从1998年以来就没有形成房地产的消费市场，原来的包括北京的经济适用房、部委集资房，深圳的福利房和上海的“老公房”，这些都是原来形成的消费市场。但是1998年以后，房地产进入商品化之后，所有的城市这块市场越来越小，最后甚至没有了。像深圳在2002年就基本上取消了微利房、福利房，只有商品房。在国民经济的构架当中，商品房市场就是一个投资性的市场，所以给全国的各大城市居民提供一个信息——买了房子就会升值。这样的投资是全民性的投资，是会出大问题的。真正的投资性的群体是一个比较小的群体，投资不动产在一个城市、一个国家更是一个小的群体行为，如果发动到全民都进入到这个市场，必然会带来一定的泡沫。
2007年4月温家宝总理到新加坡出访，回来以后他认为新加坡的住房消费市场和中国目前的需求比较接近，不久就推出了9.15房贷新政，对二套房的首付提高到4成，把中国的住宅市场剥离出来，进而向消费市场扩大。随后的经济适用房和廉租房，这次拯救刺激消费当中有9000亿的资金流向经济适用房，这就会逐步的形成中国的住宅消费市场。只要中国的住宅消费市场形成，作为不动产投资的人就是一个机会。不动产是一个长期投资，升值空间较大，但是同时又有一个很大的弱点，变现能力比较差，如果我们将消费市场剥离出去，把投资市场做好，那么写字楼、商业地产、高端公寓、别墅，包括旅游商品、资源型产品都会有一个巨大的升值空间，但是前提是我们的消费市场与投资市场要分开。2008年8月，我和北大教授徐滇庆打赌揭晓后，8月份杭州一个老板，大概投资了3个亿的不动产，他的投资分四个品种：一个是写字楼，一个是别墅，一个是商铺（一个商铺是1200多平方米，一个是500多平方米），还有很多普通住宅。我去实地看了一下，包括他在西湖边买的高端住宅，我告诉他把全部的住宅抛掉，杭州的房价挺不过3个月，他很吃惊，他说杭州到处是有钱人，谁都知道“上有天堂，下有苏杭”，加上温州、宁波等地的人都很有钱，他们都到杭州来买楼，杭州的房价怎么会降？我说你的别墅不会降、写字楼不会降，但是国家正在对普通住宅的产业政策进行调整，市场很快发生变化。当时，他购买的普通住宅的均价已达到26000元/平方米，普通住宅肯定会降。没过多久，他就把手上的普通住宅全部卖掉了，当时均价是26000元/平方米，不到半年均价降到19000元/平方米，所以，我们对趋势的判断不能取决于你看到的消费。