华尔街见闻报道，随着超低息利率环境的终结，全球最贵房地产市场也撑不住了。9月28日，香港差饷物业估价署发布的最新8月住宅楼价数据显示，香港8月私人住宅售价指数报393.9点，环比下跌0.076%，为自2016年3月以来首次下跌。本来这事不算什么大事，甚至采样的原因都会造成这种幅度的数据波动。
可在今天特定的环境下，即便港楼价格开始停滞，都需要斟酌，不仅因为这是全球最火的城市房地产，还因为以下原因：
首先，9月初，广东省经济和信息化委员会发布了2018年8月广东省制造业采购经理指数（PMI）为49.3，较上月下降0.9个百分点，是自2016年3月以来指数第一次回落至荣枯线（50.0）下。据海关总署广东分署统计，2018年上半年，广东进出口总值3.24万亿元，比2017年同期增长2.7％。但其中，出口额出现了下滑，出口1.9万亿元，同比下降3.3％。
广东下雨，香港就要打伞。9月19日，香港贸发局昨日公布今年第三季度香港出口指数，该指数继在2018年第二季度创下29个季度以来最高水平（54.1）后，第三季度却大幅回落至35.8的收缩领域，是自2006年以来最大的季度跌幅。贸发局研究总监关家明表示，过去七个月出口增长约10%，预测今年出口增长约3%，他表示今年余下时间或出现零增长，甚至负增长，预计明年出口情况或更严峻。
贸易是香港经济增长的核心因素。香港经济的四大支柱是金融、贸易及物流、专业服务和旅游，其中的贸易及物流直接决定了金融服务和专业服务，而旅游也会受到贸易与物流是否繁荣的间接影响，所以，贸易对香港经济具有举足轻重的影响。一旦贸易数据走差，未来的经济数据自然不能乐观。经济增长停滞，港人的收入增长就会停滞，威胁房屋按揭贷款的还本付息。
其次，港币联系汇率面对的困局。
今年四月到九月，港币兑美元的联系汇率一直在弱方保证7.85：1附近。到今年8月末，香港有4249亿美元的外汇储备，让金管局有足够的弹药维护港币联系汇率，而楼市正常运行、经济比较平稳的时期，免去了金管局的后顾之忧。
但未来，金管局的稳汇率操作很可能会面临困难：
美欧、美日、美加墨之间正在快速地推进彼此间的自贸协定谈判，一旦谈判完成，美国商品出口的关税税率会下降，美国企业的市场占有率会提升，加上毛毅占，美国企业的开工率就会上升，这会提高美国企业的利润率和美国工人的工薪增长率，让次贷危机之后本轮美国经济复苏持续更长的时间。这会导致美联储本次加息周期持续更长的时间。现在，市场预计美联储12月再次加息的可能性在加大，而明年很可能还要继续加息。
美联储继续加息，就会再次拉大美元与港币的利差。一旦港币与美元之间的利差继续加大，就会导致汇率继续逼近7.85：1的弱方保证，金管局怎么办？不回收港币，联系汇率就保不住；如果继续回收港币，香港经济和楼市的压力就会加大，在今天的经济趋势和楼市走势之下，相当于金管局在经济和楼市身上再踏上一只脚，这显然是难以承受之重。如导致经济衰退带来人们收入衰退，造成楼市暴跌，无数香港人就会成为负翁，更严重的是，商业银行会产生大量的坏账。
现在的核心问题是香港的银行业是否耐得住楼价大幅下跌的冲击，香港的商业银行主要有2类：第一类是国际银行在香港的分支机构，包括香港汇丰、香港渣打、香港星展、美国运通（香港）、美国花旗银行、瑞士银行等和内地银行的在港分支机构，这些分支银行因为背景强大，倒闭的可能性应该不大；第二类就是本地银行，这类银行以香港东亚银行、永亨银行、上海商业银行（香港）等为代表，数量也比较多，是风险点。如果金管局认为香港银行业耐得住楼价大幅下跌的冲击，几乎就可以肯定会在未来继续回收港币，坚守联系汇率，核心的力保自由港的地位，当然也就意味着会放弃楼市。一旦认为银行业耐不住楼市下跌的冲击，就只能放弃联系汇率，因为银行业爆发兑付危机之后，金管局必须救助，结果还是联系汇率不保，这是最糟糕的结果，会让香港丧失自由港的地位，现在的支柱产业不再，回归渔村。同时，联系汇率不保之后，会对民币汇率带来严重的冲击，进一步又会诱发楼市泡沫的问题，造成严重的风险外溢。
金管局有充足的子弹（外汇），但敢不敢再开火，取决于银行业的耐冲击能力。
