杭州炒房客开始退房了，显然是比较聪明的做法，只有傻瓜这个时候还把房子捂在手上，等待着贬值。刚才查了一下深圳这个高房价的样板城市，2010年元月17日的新房成交量，只有区区50套，相当于2009年炒房高峰时的二十分之一，按这个速度卖房，深圳的一半开发商可以关门大吉。
有消息报道说，深圳的开发商一改刻意捂盘，而正在积极加快销售进度。其实加快销售进度也简单，那就是把房价下调50%，如果不行就再调，早点调整就早点主动。
这个话听起来是很残酷的，其实忠言逆耳。开发商要摆脱那种炒买炒卖哄抬房价时的心态，回归到市场的正常状态来。当然，房子好卖，开发商捂盘，原本也不仅仅只是开发商的错，以这点来认定开发商就是奸商那就不太公平。因为导致开发商捂盘的问题，是中国的住宅开发体制本身造成的，在许多城市居民住房问题没有得到妥善解决的时候，地方政府不管有没有得到上级批准，而把所有的住宅用地都去炒买炒卖，这至少是对宪法的误读。
从市场的表象上看，是开发商在捂盘，本质上是地方政府在捂地造成的。没有地方政府的捂地，就不可能有开发商的捂盘。奇怪的是，去查开发商捂盘也是地方政府，这种既下场踢球，又当裁判吹哨子，那还叫别人怎么玩？所以，中国的楼市成了政府和开发商商量着玩，然后一起去欺骗观众，而观众却懵然不知。等观众明白过来，才知道被狗日的玩了，原来那个吹哨子的其实自己也在踢球。
那么，现在为什么开发商不捂盘了呢？那得感谢国11条。尽管国11条没有从本质上解决中国住宅用地的供应问题，但是，制定出了一些规则，而这些规则有一定的合理性，让地方政府的哨子不敢乱吹了，如果地方政府的脚痒了，想下场去踢球，也要看一眼观众，然后掂量掂量。
国11条的第一条就是：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
为什么说尽管本质上没有解决什么问题呢？因为这一条仍然把社会保障型住宅和商品房混为一谈。保障房就是保障房，商品房就是商品房，是商品房就应该没有什么特权和普通之分，这和保障房是两个完全不同性质的房子，混在一起，难免有裁判想下场踢球。但是，因为有了这一条，只是从行政上保证了市场供求关系的纠错，能够从结构上下调房价，让更多的人能买得起。这样地方政府就无疑要加大普通住宅用地的供应力度。
单看这一条，也许还悟不出什么道道，但把11条放在一起，还是有点分量。尤其是遏制投机，弱化了买家对未来房价上涨的心理预期。再加上人民币开始回收流动性，加息的预期就在眼前，而一但走进加息的通道，那种指望人民币大幅贬值的状态就不是眼前的事了，通货膨胀变得可控，而房价泡沫破灭已经不可控，所以，开发商也就没什么理由继续捂盘了。