这一段评论是我在中央电视台财经频道《今日观察》对地王的评论（详见《今日观察》房价房价：面粉面包）。央视的节目播出后，引起了国务院高层的重视，并紧急下达了土地融资核查令，多部委对开发商以土地资产上市融资展开核查，并在我指出的32家在证监会排队等候IPO的开发商的资产进行验证，明令土地资产不能上市融资。元月9日，在曹建海兄新书《向高房价宣战》发布会上，面对全国各地的网友，我再一次重申，坚决制止给土地资产上市融资的放大泡沫的行为。以下为节目内容：
主持人（王小丫）：大家好！这里是正在播出的《今日观察》。今天我们的特别节目《房价！房价！》继续要关注火热的房地产市场，在火爆的2009年房地产市场上动不动就是上亿，十几亿，甚至是几十亿元的天价“地王”，在全国各地可以说是频频出现，那么囤地的年数甚至上了十年，不开发的现象也不断地被爆出，那这也就成为了今年房地产市场上一道独特的风景，财大气粗的“地王”到底是什么人？是谁在顶着政策的风头囤地，地价的飙升和房价的暴涨究竟是一个怎样的关系呢？今天我们将就此展开评论。
两位评论员是张鸿，以及我们的特约评论员牛刀先生。同时也请大家登陆央视网、新浪网、搜狐网、还有腾讯今日话题来发表您的观点和建议，稍候我们可能会关注到您的留言，我们首先还是来看一看今年出尽风头的“地王”们。
12月23日，国土资源部宣布，对北京、上海、浙江等九个省区市的18宗房地产开发闲置土地挂牌督办，要求相关部门明年1月底前，将18宗闲置土地处置情况上报，并向社会公布。2月底前，要将各省土地供应和开发情况上报，对闲置土地依法处置。
国土资源部最新数据显示，目前全国闲置房地产用地高达1万公顷左右，房地产用地撂荒严重扭曲了土地供应与住房供应间的正常链条。对部分城市房价过快增长起到了推波助澜的作用，必须依法予以严厉打击。
盘点2009年，“地王”无疑是最热门词汇之一。
6月底，中化方兴公司以40.6亿元竞得北京朝阳区广渠路15号地，当上了“地王”，由此拉开了今年“地王”争夺战的大幕。
12月22号下午，一场围绕广州亚运城地块展开的“地王”夺标大战上演，经过半个多小时，40多次举牌，起拍价为165亿元的亚运城地块，地价一路飙升。
拍卖师：255亿第三次。
最终由富力、雅居乐、碧桂园三家民营企业组成的联合体，以255亿元天价成为新“地王”，拍卖溢价高达90亿元，平均楼面地价每平方米5822元。
12月23日，上海新疆湾城C6地块，以37.2亿元的总价被中介地产摘得，溢价率达到了217%，每平方米高达32484元的楼板价，再次刷新上海单价“地王”纪录。
新华社日前援引中国指数研究院，对全国60个城市的监测数据显示，今年1到10月，全国住宅用地平均楼面价格稳中有升，地块溢价水平较高。
5月份以后，住宅用地平均楼面价格突破每平方米1500元，9月份突破2000元，高达每平方米2691元。
房价！房价！
地价，房价：面粉，面包
主持人：我首先有两个问题，人们说如果用最简短的一句话，或者是一个词来形容“地王”们，那就是不差钱，因为他们一出手就是十几亿，几十亿，这真的是很牛的感觉，首先一个“地王”都是什么人？还有一个囤地，比如说这个地一囤就是几年，甚至是上十年，那囤地的都是谁？
牛刀：你刚刚讲的不差钱，有不差钱的，但是有很差钱的，在这个囤地的群体当中，有三类开发商，第一类开发商是原来跟地方政府的关系特别好，是通过其他的渠道，也不是说不是通过招拍挂的渠道，而是通过其他的渠道拿到的土地，一囤就囤十几年的都有。
主持人：不着急。
牛刀：不着急，他拿的地很廉价，资金成本很低，但地价升值很快，所以这块地他一直放在这儿。第二类群体就是我们现在看到的，比较多的这个群体，叫央企。就是我们国资委当时改革的时候，在全国建构了135家央企公司，这135家的央企公司当中都是关注国计民生的大产业，其中也有地产，地产当时是16家，这16家的专业房地产公司，就承担着社会保障性住宅的建设任务。随着这个市场化的规模扩大以后，除了这16家房地产公司，另外还有80多家央企公司搞了一个二级、三级公司，也是房地产开发的，那么大家都在房地产上来分这一杯羹。第三类就是我们讲的差钱的这一块，央企是不差钱的。第三类这块是差钱的。这个差钱的是哪一块呢？是很多正在发展中的地产商，这些地产商他们面临着一个问题，要进入资本市场上市融资。现在在我们中国的这个A股市场上，一共有专业的地产公司是123家，另外还有80多家控股借壳参股这些上市的公司，那么现在在证监会排队的，还有32家房地产公司，是准备IPO的，这些准备IPO的靠什么呢？他的主要资产是土地资产，中国的开发商是没有固定资产的，他没有其他什么优质资产可以上市的，唯一的资产就是土地，也就是说他不管多少价格拿到了土地，他就可以上市，你没有土地，你就无法上市融资，这就给你整个开发商的发展有一个瓶颈的制约。
主持人：新的政策规定了这个50%的土地款的首付比例，那么这个新政策出台之后，对这些“地王”，或者说对这些囤价的企业和个人来说会有怎样的影响呢？
牛刀：对这个土地市场，仅仅是财税政策这是不行的，因为你提高了20%多，原来就有20%、30%，你现在提高到50%，也才提高了20%多，那么这一点钱对真正要去做“地王”的人，他是不在乎的，他在乎的是什么呢？在乎的是金融杠杆，也就是说如果我们真正要抑制“地王”，我们是要把开发商的自有资金比例提高到35%。
主持人：提高到35%。
张鸿：对，只有花他们自己的钱，他们才会心疼。
主持人：对。
张鸿：前几天我们做这个节目的时候，就是节目播出完了以后，我收到一个开发商的短信，他说其实50%现在都，很多地方都已经执行的是100%，广州、天津等等地方。
主持人：对。
张鸿：都已经是一个月之内你就得交100%，但是刚才我已经说了，财大气粗的人家是“地王”。
主持人：不在乎。
张鸿：所以财大气粗的人他不会在乎这个。或者说你要是从另一个角度来说，它可能会对房价会不会有影响呢，就是说，如果你真的因为50%提高了成本的话，那可能还会让房价上升呢，它不会的，它只会说“地王”还会依然频现，只是说“地王”的结构会变化，就是那个付不起钱的，差钱的那些可能还会被淘汰下去，但是从今年下半年我们看到，“地王”已经把那些没有钱的人都已经淘汰掉了，剩下的全都是有钱的，或者将来能够拿这块地变成钱的这些企业。
主持人：那么就是在政策上要做一些基本上的，根本上的一个变动。
张鸿：对。
主持人：现在我注意到这个网络上有一位我们的网络观察员，喂，这位朋友您好，你是在哪里？
网友：我是潍坊的。
主持人：潍坊的，自己买了房吗？
网友：是的。
主持人：是的，你对“地王”，就是你在新闻当中听说了这个“地王”几十亿拍得什么什么土地之后，你是什么感觉？
网友：我的感觉从表面上看，“地王”在拍地，而地产股也逐渐上涨，其实最根本的原因是老百姓买不起房，因为它的抬高就是房价的抬高，只是现在没有展现出来。
主持人：牛先生，刚才这位朋友她认为其实不管有再多的“地王”，现在老百姓这个买房子的时候还是比较困难的。您怎么看？
牛刀：我们老百姓还是很质朴的，他是直接观察市场这种表象，他认为开发商一拿到地，拿到地的价格比原来的房价还贵，也就是楼面价比房价贵，然后就是说他的面包，面包比面粉还贵，在这种情况下认为以后的面包肯定要贵，其实这都是市场的表象。
主持人：都是市场的表象，那好你给这位网络观察员讲一讲真正的实质是什么，让她心里踏实一点。
牛刀：真正的实质，它是有这么几个方面，一个就是拿到地的这些他不一定这个会开发，他会囤积，为什么？我们刚刚讲的央企的资源配置，即使他来开发，他也不一定就说卖到那么高的价格，比方说2007年那么多“地王”，现在又有几个能够开发出来，按照当时的市场预期的价格来走，即使房价涨了这么高，2007年的“地王”他还赚不到钱，这是实际的情况。第二个实际的情况，他是很多开发商拿这个“地王”的时候，他是有一种叫什么呢？叫做“庞氏骗局”，这一次在证监会排队的公司当中，有的公司的资产负债率是197%，钱都是欠的钱来做“地王”的，他做“地王”的目的就是为了上市，上不了市他就完蛋。所以我觉得我们的老百姓不要看到人家“地王”拍的多贵，你就看到自己的口袋里有多少钱，我能够买什么样的房子，我就只能认可这个房价，千万不要去四五家去借钱，去交一个首期，然后也不管以后这个，以后月供情况怎么样，都不管了。只是交了个首付，拿到房子就以为赚到钱了，我认为这种心态不好。
主持人：捂紧钱袋子这真的是一个无奈的选择，好，谢谢，谢谢山东的这位朋友，谢谢你的参与！
我们也知道现在看到的这个房价是暴涨，地价是飙升，这有点像鸡生蛋，还是蛋生鸡的这样的一个循环，那我们也知道这个房价究竟是因为地价上涨了，房价才上涨呢？还是因为房价上涨了，带动地价在上涨呢？
地价飙升，房价高涨，是面粉价格推高面包？还是面包价格拉动面粉？《今日观察》正在评论。
主持人：欢迎各位继续关注今天的《今日观察》，我们今天关注的是上涨的房价，那么这个房价在上涨，地价也在飙升，我记得前不久著名的地产商潘石屹来到《今日观察》之后说了一番话，他打了一个比喻，他说这个房价和地价有点儿像面粉和面包的关系，现在我们就再来听一下，他当时是怎么说这一番话的？
潘石屹：“地王”是高房价推手
潘石屹：其实促成2009年房价上涨的，可能有货币政策的原因、土地政策的原因，包括税收政策的原因，各种原因，就是从市场上面直观地来看，推动2009年下半年房价高速上涨的原因，就是不断出现的“地王”，这个城市里边出现一个“地王”，房价能够涨上一个月，一个月刚刚平静下来，又一个“地王”出现了。所以房价又开始涨，不应该这样疯狂。就是比房价更疯狂的，是土地的价格。土地的价格就是这块土地上面，房子还没建起来，空气的价格，比周围的房价还贵。再就是我们行业内说的，面粉的价格比面包的价格还要贵，如果是要抑制房价的上涨，可以公布一个计划，就是未来的3年，5年时间，政府会供应多大量的地，这样的话可能会对这个，人们对房价上涨的预期得到一个抑制。
主持人：这是潘石屹的这个“面粉、面包理论”，面粉的价格已经比面包的价格还要贵了，所以这个房价的上涨是受了地价的飙升的一个影响。我想问的是两位评论员在你们看来，这个地价的飙升和房价的暴涨，到底是一个什么样的关系？像潘石屹先生的这个“面粉、面包论”也是有一些争议的，你们俩怎么认为？
牛刀：刚才听了潘石屹先生的观点，他这个观点我在他博客上也看到过，他就认为本来房价就高，你现在地价比房价还要高，然后反过来又推动了房价的上涨，就是房价的上涨又推动地价的上涨，他是认为这个轮回的。但是只要有这个“地王”的地方，房价在一个月之内都要上涨的，这种观点是这个市场的表象，是这个市场的表象，因为从整个的这个市场在上涨的过程当中来看，好像是这么走的，但实际上你在市场下跌的时候，在下降通道的时候，它这个市场又不是这样走的，比方说2008年，2008年这个房价在下降的时候，那么很多流拍导致2007年的所有“地王”，不是所有“地王”，大部分“地王”你都没有办法开发，也没有办法就是说按照当时预期的价格推向市场。所以这个房价的上涨，这个不一定完全是地价的上涨导致的，地价的上涨也不一定是完全是由房价的上涨导致的，这个里边的关系，不是一种因果的关系，而是在某一种，而是在一个经济体的某一种经济环境之下，大家互相炒作，把两种价格同时提高的。
张鸿：地价和房价之间的关系确实有点儿像鸡生蛋、蛋生鸡的关系，因为我们每一个人可能都是按照我们投资的这个品种来判断到底谁影响了谁。
主持人：对。
张鸿：比如说买房人，他判断的是，我投资的这个产品是房子，那是什么来影响了我这个投资行为呢？那一看，是地价，那开发商他投资的是地，他就想是什么来影响他买地的这个行为呢？那是房价。你比如说去年，其实08年的时候，也有很多土地流拍。所以说那个时候他为什么他们就不买地了呢？是因为他们预期房价还会下跌，还有一个学者是和牛刀先生曾经打过赌的徐滇庆，他也说是房价推动了地价，而在我看来，其实它是一个互相的推动，除了一开始，那个风声转向的时候，一开始可能有一个标志性的一个什么事件，但是接下来，当它进入一个上涨的圈的时候，就像股票一样，当我们预期股票会上涨，“咵”我们就开始买，然后吸引了更多人来买，“咵”又开始买，然后这股票当然这个价格会更涨。这个时候你已经很难说清楚，到底是股票的上涨让我们疯狂的来买，还是我们疯狂的买，导致了股票的上涨。但是从某种角度上来说，当它和股票有一些相似之处的时候，说明房价已经有了更多的投资性的这样一个性质。
主持人：那么对于这个地王，还有这个囤地有什么样的办法可以抑制他们，或者说有什么样的政策能够约束他们，如果说两位评论员你们此时此刻就是这个中央政府的高参，你们会出什么样的主意？
张鸿：接下来的政策牛刀先生给，我觉得现阶段的政策要很好地执行，比如说也是房地产业内的杨红旭，他在博客当中就说，说新的50%的这个政策，其实当中的很多条都是已经有了，你比如说2006年的时候，国务院办公厅就有《规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，然后2007年的时候，国土资源部又有招拍挂等等这样的一些使用权的通知，还有刚才牛刀先生已经提到的，就是说我们这个“70”、“90”这些政策，然后你使用，两年不开，你要收回这些政策，就是你这些政策如果严格执行的话，其实肯定会有一些土地会变成最终的房屋，现在就是说过程当中有很多土地流失了，变成了投资品在那儿玩，你要让面粉变成面包，那你就得完全的必须得让这些面粉最终通过生产变成馒头、面包等等供我们消费的这些产品。
主持人：就是说把已经出台的这些政策要一一地逐步地执行到位。
张鸿：对。
牛刀：我觉得我们应该从整个房地产的产业规模，这个方面来考虑，在给住宅这个用地供应的时候，它应该考虑两块市场，一块市场是投资性的市场，比方说写字楼，比方说商铺，比方说高档豪宅，这些市场你可以去招拍挂，拍多高的价钱都没关系，只要你能卖得出去，让开发商去弄去，让那些炒楼的人去炒去，都可以。
主持人：另一块呢？
牛刀：另一块市场，是社会保障性的住宅这一块，这一块要确保民生，其实我们央企的16家公司，应该主要经营的运营的是全国各地的这个社会保障性住宅，而不是参与囤地，参与炒楼，那个没有意义，因为你这个央企你最后还是回馈社会，报答民生，你应该是这样的，央企才有意义，如果央企为了自己赚钱，为了自己……