在经济下行时，人们自然很关专注大宗商品价格的底部，于是，一些貌似地产专家的人纷纷跳将出来，对房价的底部进行一些不着边际的胡乱猜测，有的说是今年5月，有的说是年中，有的说是明年。今年春节前，我和一批专家们在中央电视台制作大型春节财经节目《经济与法辩辩辩》时，贾卧龙博士就信誓旦旦的说，上半年见底，下半年回暖。现在，已经进入三月，底在哪儿，没有谁说的清。
预测底部本来就是一件很荒唐的事，因为中国太大，各个区域城市之间差异化程度比较高，无法用准确的时间来判定中国房价的底部，所以，我们只能根据宏观经济状态，依据价值规律，对底部出现的特征予以确认，而不是一味推测底部出现的时间。
其实，底部要出现是很简单的事，只要没有发生需求的群体从现在起坚持三个月不买楼，底部肯定就会出现，但这样做是不现实的，就像开发商不可能逼着老百姓去买楼一样，我们也不能为了实现房价尽快探底而动员大家都不买楼。最近有学者建议，要求国务院出面一次性把房价降到底，同样是书生意气，根本不可能，因为国务院各个部门面对70个大中城市不同的状态，要做出一个统一的有违市场价值规律的决定，全世界都没有先例。
房价不能探底，成交量就无法放大，这是摆在我们面前一件十分紧迫的事。从各个城市近期有些成交量放大的情况来看，根本没有达到正常年份的正常成交水准，比方说上海，现在一天的成交已经突破了500多套，与前期的200多套相比，可谓翻了一番，但与正常年份这个季节的成交量1000套左右相比，仅仅只是一半。深圳、北京、广州同样如此。奇怪的是，成交量只是刚刚有所回升，远远还没有达到正常年份的成交水平，市场上就有捂盘、涨价的传闻，我相信这完全是个噱头，这个时侯如果开发商胆敢集体捂盘、涨价，就是把自己送上绝路。
尽管如此，不排除我们可以针对房价底部特征做一些猜想，也许能增强我们对市场的判断力。当然，首先是宏观经济的基本状态与房价底部的关系。
不要指望十大振兴规划和10万亿的投资计划，能够在较短的时期内发挥效应。4万亿也好，还是近期的10万亿也罢，都填不满中国经济的窟窿。产业均衡一旦被打破，要重新恢复不是资金能解决的，还需要市场的内在调整，需要全社会上上下下的一致努力，需要全体民众的万众一心。任何时候，忽视民众的力量都是极其愚蠢的行为。前几年，我们之所以打破了产业的均衡状态，让垄断的产业变得强势，而让竞争的产业走向衰亡，其主要原因就是被官商和权贵控制了资本，对刚刚兴起的中产阶层进行了全面的绞杀，我们忽视的是，大量的中产阶层都是崛起于普通民众，中产阶层的被绞杀，使全社会普通民众的创业热忱和奋斗激情至少倒退了十年，并为自己的前景感到深深的忧虑。在这种情况下，政府的单方面想法往往是一厢情愿，比方说地方政府拼命救楼市，结果是起不了什么作用。
我们依据宏观经济的走向来推测房价的底部，还不能忽视的一个重要原因是，宏观经济的全面振兴和复苏，不是一蹴而就的，情况好的话至少需要三年，这是中央政府确定的最长时限，那么房价探底应该至少是三年的事，而且在这三年中还要避免发生一年以上的通缩，也就是说，在GDP保八的同时，CPI应该维持在2%左右的增长是个合理均衡的状态。在这个过程中，M2的增长不应该超过16.5%，城市居民收入的增长不应该低于10%，美元兑人民币的汇率恢复到7元左右，中国股市开始步入慢牛，并能够在2500点至2800点震荡。这些指标不出大的问题，中国70个大中城市房价大约能在三年内见底。这三年预期中国70个大中城市的整体房价呈10%的跌幅，其中，一线城市和二线城市的大部分，每年的跌幅都在15%以上。
其次是市场层面对房价底部的形成，在宏观经济保持三年向好的情况下，中国社会保障性住宅在三年内能够成功达到住宅供应总量的40%以上，多层次的住宅消费市场开始形成，那么，我们就可以说，房价探底成功。如果这三年之内，社会保障性住宅进展不大，房价是不可能成功探底的。从各个城市的具体情况来看，重要的是新房存量、日均成交量、日均房价这三大数据的对应关系出现的重要变化，比方说新房存量消化速度的加快，是最能促使房价成功探底的主要因素。在一线城市和大部分二线城市，就算不再加推商品住宅的土地供应，目前的存量新房和存量土地，三年时间也无法消化。这只是假设，因为政府不加推土地是不可能的，而加推土地只会增加供给，无法扩大需求。
就上海来说，最重要的三个数据的对比，是与正常年份的对比，而不是与2008年的同比。2008年是近六年来上海市住宅销售最低的年份，是一个不正常的年份，如果一味的与2008年同比，看上去成交量会有增幅，但其实并不具备参考意义。就合理的比值来说，与2005年2006年相比都是合理的。基本来说，上海中环以外的楼盘价格会逐步回落到2006年的水准，也只有回到2006年的水准，日均成交量才有可能达到1000余套，而与此同时，上海的新房存量在这个价格和成交量的水平上，也会用一年的时间逐步回落到2006年的水平。这个市场状态是比较理性和健康的，也就是我们说的成功探底。但是，房价不降，成交量上不来，则一切枉然。
第三，房价的探底还取决于中国城市居民可支付能力的提高，取决于社会保障体系的推进和民主化进程的加快。我们应该吸取中国经济黄金十年的教训，不能只提人口红利而不提对人口基本民生的保障，现在人口红利分完了，而社会保障却留下一地鸡毛。就上海来说，直到2008年底才被迫动工兴建了160万平方米的经济适用房，今年又规划了400万平方米。而且，我们不能只提城市化而不提民主化，中国的城市化不是一二线房价昂贵的城市的城市化，因为中国的一二线城市许多已经是规模庞大的国际化大都市，不需要再说什么城市化了，而是三四线城市的城市化；不是贪官和权贵的城市化，而是普通民众的城市化，是民主化进程中的城市化；用城市化来忽悠中国一二线城市的房价是罔顾事实的欺骗行为。就中国目前的社会情形来说，只有推进民主化进程，才能确保城市化进程，从这个意义上来说，民主化进程的加快也是实行房价探底的一个重要的社会因素，忽视民主化进程，中国社会30多年的改革有可能葬送在贪官和权贵手上而功亏一篑。
我们对中国房价底部的三大猜想，是基于中国国情和现实的选择，是建立在商品住宅开发模式不发生大的改变的情况下，是建立在宏观经济复苏的前提下，也是建立在社会发展基本平稳的情况下，因此，具有一定的可变化性。但是，无论怎么变化，未来三年中国房价调整的状态不会改变，本质上不会发生变化。我们期待着房价的成功探底，期待着中国经济的复苏和振兴，期待着中国民众的安居乐业和社会的进步。